Qu’est-ce qu’un rôle d’évaluation ?
Un rôle d’évaluation est l’inventaire de toutes les propriétés d’un territoire, indiquant leur quantité, leurs caractéristiques et la valeur de chacune. Il inclut toutes les propriétés résidentielles, industrielles, commerciales, institutionnelles et agricoles.
Avant tout, le rôle d’évaluation est un outil de gestion. Il sert à indiquer la valeur réelle des propriétés afin d’y baser la taxation municipale et scolaire. Il est également un outil de planification, puisqu’il trace un portrait complet et détaillé de l’ensemble du parc immobilier d’une municipalité.
Tous les trois ans, le rôle d’évaluation de chaque municipalité doit être révisé afin d’éliminer autant que possible les écarts entre les observations faites dans le marché et les valeurs inscrites au rôle.
À quoi sert l’évaluation foncière ?
L’évaluation foncière sert à maintenir la qualité de vie dans nos municipalités, car elle est à la base du système de taxation. En effet, les municipalités et les centres de services scolaires se servent de l’évaluation foncière comme référence pour déterminer le montant de vos taxes, qui serviront à offrir des services de qualité à la population. Comme l’évaluation foncière de votre propriété demeure la même pendant trois ans, sauf si vous réalisez des travaux, votre municipalité et votre centre de services scolaire utiliseront la même valeur pendant trois ans sur vos comptes de taxes. Attention! Le montant des taxes, lui, peut varier, car ces organisations revoient chaque année leur taux de taxation selon leur budget.
Comment détermine-t-on ma valeur ?
L’évaluateur se base sur la valeur réelle d’échange sur un marché libre à la concurrence à une date déterminée (18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle, ex. : 1er juillet 2020 pour le rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2022). Cette valeur représente donc le prix le plus probable qu’aurait été payée la propriété lors d’une vente de gré à gré conformément aux articles 42 à 46 de la Loi sur la fiscalité municipale (LRQ, c. F-2.1).
Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, l’évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l’évaluation :
- La méthode du coût : c’est l’estimation de la valeur d’une propriété par l’établissement de son coût de remplacement. Celui-ci s’obtient par l’addition de la valeur du terrain au coût des constructions à l’état neuf moins les dépréciations, par exemple l’usure du bâtiment causée par son âge.
- La méthode de comparaison : elle permet d’estimer la valeur marchande d’une propriété en se basant sur l’observation de propriétés similaires récemment vendues qui sont localisées dans un secteur semblable au secteur où se retrouve la propriété à évaluer.
- La méthode du revenu : elle consiste à estimer la valeur marchande d’une propriété à partir du revenu net qu’elle peut générer et des rendements exigés par le marché pour un tel type d’investissement. Le principe de base est que la valeur marchande est égale à la valeur actuelle des bénéfices futurs escomptés.
Pourquoi doit-on visiter ma propriété ?
Pour l’assister dans son travail, l’évaluateur a recours à un technicien-inspecteur dont la principale tâche est de procéder aux relevés physiques des propriétés en les visitant.
Il relève tout ce qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété. Il prend des mesures, fait un croquis du bâtiment, spécifie les matériaux de l’intérieur et de l’extérieur, prend des photographies et note les caractéristiques de l’emplacement.
Plusieurs raisons peuvent motiver l’inspection d’une propriété :
- Des travaux ont été réalisés à la suite de l’octroi d’un permis de construction ou de rénovation;
- La propriété a été vendue : dans les mois qui suivent la transaction, l’évaluateur doit s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à l’immeuble vendu;
- La Loi sur la fiscalité municipale oblige les services d’évaluation à s’assurer au moins une fois tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession (Art. 36.1 de la L.F.M.).
C’est pourquoi le libre accès à votre propriété est important : le représentant de l’évaluateur municipal doit pouvoir la visiter, l’examiner et vous poser quelques questions pour compléter votre dossier. Lorsqu’il se présentera à vous, il sera muni d’une pièce d’identité.
Si vous êtes absent lors de sa visite, il laissera une carte pour vous aviser de sa visite. Si cela s’avère nécessaire, il vous indiquera de le contacter pour prendre rendez-vous.
Manuel d’évaluation foncière
Renseignements
Shanny Gervais, É.A.
Coordonnatrice du Service d’évaluation
418 673-1705, poste 1176